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Taxe foncière#

Si l'un.e d'entre vous devient propriétaire, il faudra payer la taxe foncière sur les propriétés baties. Si vos parents sont propriétaires, cette note pourra vous intéresser également. Car la taxe foncière fonctionne d'une manière mystérieuse et discutable, et il est possible, en faisant poliment une demande tout-à-fait légitime, d'en réduire le montant.

L’État fixe le cadre et les règles de calcul de la taxe foncière, et les collectivités, qui en sont les bénéficiaires, votent les taux. Chaque collectivité concernée y a son bout de taux, par exemple 10% pour la commune, 8% pour l'interco, 15% pour le département.

Vous pensez sans doute qu'il s'agit d'un certain taux multiplié par la surface du terrain assujetti. Mais c'est plus compliqué que ça. C'est un taux (voté par les collectivités) multiplié par la valeur locative cadastrale.

Et la valeur locative cadastrale (VLS), c'est une valeur toute théorique, censée représenter le montant de loyer moyen qu'un propriétaire pourrait toucher d'un bien moyen dans des conditions moyennes de marché, s'il le met à louer. Le Trésor Public se demande quel loyer vaudrait votre bien si vous le mettiez sur seloger.com. Même si vous le louez dans les faits, l'Etat prend en compte sa théorie plutôt que la pratique.

La VLS a été calculée forfaitairement, une fois, en 1970 (1975 pour les DOM), à partir des conditions du marché locatif d'alors, pour les propriétés bâties (1961 pour les propriétés non bâties). Depuis ce jour, la VLS est mise à jour avec des coeffs mystérieux.

La méthode de calcul de la VLS est… particulière. C'est une valeur en € qui repose sur des coefficients anciens de deux types : ceux sur la localisation du bien, et ceux sur la valeur du bien en lui-même.

Les premiers, je ne les connais pas, et en tant que propriétaire, on ne peut rien y faire. Les seconds en revanche, valent le coup d'oeil. Ils sont fondés sur une surface, en m². D'abord, on prend en compte la surface batie, réelle.

Ensuite, on classe le bien sur un classement de confort à 8 niveaux, allant de “grand luxe” à “taudis”. Ce score est associé à un quotient de confort, un multiplicateur pour vos m².

Enfin, et c'est le plus surprenant, on ajoute des m² fictifs pour les éléments de confort déclarés.

Chaque équipement est censé augmenter la valeur locative du logement, on ajoute donc des mètres carrés fictifs, même si la surface réelle ne change pas. Vous avez une maison de 100 m² avec l'eau courante ? Sa VLS est de 104 m². Y a le gaz de ville aussi ? +2 m².

Exemples (avec incertitudes sur les éléments listés et les valeurs associées) :

Électricité : +2 m²
Chauffage central : +4 à 6 m²
Salle de bains :
- Douche : +2 m²
- Baignoire : +3 m²
WC intérieurs : +2 m²
Évier ou lavabo : +1 à 2 m²
Chauffe-eau : +1 m²
Ascenseur (dans l’immeuble) : +2 à 4 m²
Vide-ordures : +1 m²
Balcon ou loggia : +1 à 3 m²
Cave ou cellier : +1 à 2 m²
Garage ou emplacement de stationnement : +2 à 5 m²
Interphone / digicode : +1 m²

Oui, la France taxe votre nombre d'éviers. C'est un "élément de confort" parce qu'en 1970, ça l'était. Même si aujourd'hui c'est la base des bases. La logique fiscale est figée en plein Giscardpunk.

Tous ces éléments sont cumulatifs.
Un logement petit mais bien équipé peut donc se retrouver avec une surface cadastrale nettement supérieure à sa surface réelle.

Le nombre de m², que dis-je, la surface spirituelle de votre interphone a été déterminée de façon parfaitement arbitraire. Ce que ça coute au contribuable en € à la fin dépend des taux mentionnés plus haut.

Et tout ceci est parfaitement opaque. Votre feuille d'impôt n'indique pas si vous vivez dans un taudis ou dans le grand luxe. Le trésor public pense peut-être que vous avez un vide-ordures parce que c'était le cas il y a 40 ans.

La théorie veut que le trésor public sache combien d'éviers et de lavabos vous possédez. Incidemment, si vous passez d'un double vasque à une simple vasque dans votre salle de bain, vous devriez le déclarer.

Si vous pensez que le trésor surestime le nombre d'éviers de votre maison ou que votre maison, c'était peut-être le grand luxe autrefois, mais qu'aujourd'hui pas trop, vous pouvez écrire au trésor public, et demander la revalorisation de votre VLS.

Je ne connais malheureusement pas le procédé exact. A défaut de pouvoir lui payer des travaux, je compte me lancer dans ce chantier avec ma mère, car sa maison, dirons nous, a perdu des éléments de confort avec les années.